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2018-09-20 21:20 来源:百度健康

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伦敦楼市“退烧”,全球富豪避风港凉了?

2018-09-20 07:19:09 来源: 第一财经日报(上海)
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涨幅放缓的英国楼市,还值得投资吗?

8月31日全英房屋贷款公布的房价指数显示,8月英国房屋平均价格较7月下跌了0.5%,创2012年7月以来最大跌幅。这和英国国家统计署(ONS)8月中旬公布的数据相吻合。ONS的数据显示,2018年6月,英国平均房价同比2017年上涨3%,创下2013年8月以来最低年度涨幅。而同期伦敦房价下跌了0.7%,创2009年9月以来最大跌幅。

如果算上英国最近一年保持在2%以上的通货膨胀率和英镑(对美元)汇率的下跌,英国房屋的实际价值还要打个折扣。英国,尤其是伦敦房产一直是全球富翁热衷的资金避风港之一,英国楼市究竟怎么了?

专家:个别地段跌幅高达25%

章女士是一位在伦敦生活近8年的上海华侨,目前就职于一家世界知名的房地产投资咨询公司。她对第一财经记者表示,由于家庭背景的原因,她一直比较关注房地产走势。2008年的金融危机让伦敦房产跌了20%,但2009年6月开始当地房价就逐渐触底回升了。2012年她在当时读书的大学旁边买了自己人生第一套公寓,主要用来自住,“也没想太多,反正是刚需就买了,那时候英镑(对人民币)汇率还是1:10”。

那时候的她完全没有料到,2013年开始,伦敦楼市就开启了暴涨之路。由于看到了甜头,她毕业后又陆续在伦敦不同区投资了两套二手房,做起了房东。而她第一套公寓的市价到2014年年底已经上涨了近50%。

2015年11月,英国财政部宣布自2016年4月起,如投资者购房用于出租或者购买非首套房,则需要额外支付3%的印花税。以40万英镑的房产为例,新政之前,如果购房用于出租只需交1万英镑的印花税,但现在要交2.2万英镑,这使得投资者的购房成本大幅增加。同时房价涨幅明显放缓。

英国房价变化指数(来源:全英房屋贷款协会、哈利法克斯公司)

英国房价变化指数(来源:全英房屋贷款协会、哈利法克斯公司)

英国邦瑞房地产发展股份有限公司中国区总裁皮耶斯(James Piesse)告诉第一财经记者,2016年引入新印花税之后,市场交易量明显减少,尤其是中高端房产的销量减少了25%~30%,这导致了近两年来伦敦地区总体房价出现了回调,个别地段的高端房产跌幅达25%。

英国皇家特许测量师、注册会计师、英伦投资客博主傅士鹏对第一财经记者表示,附加印花税的引入严重限制了投机炒房,尤其是炒楼花行为——即买入期房,然后在房子建完前就转手卖出。因为在英国购买期房是根据房屋建造进度来分批付款,在房子建完前转手可以最大限度的减少资金投入。

章女士说:“额外印花税对市场打击很大,尤其对于炒房的人来说。”赶在印花税政策实施之前,她先后又贷款在伦敦二区和五区投资了两套二手房,其中一套是独栋住宅。她表示,在额外印花税实施后,她一直在观望,没有增加投入。

利空因素:脱欧、限购、加息

皮耶斯表示,伦敦房价正在经历调整期。他说:“这没什么好奇怪的,因为从过去50年来看,每10年都会出现一次价格调整。”除了新印花税,英国脱欧无疑是这次调整的直接导火线。

2016年6月,英国民众公投决定退出欧盟。英镑汇率一夜之间大跌,对人民币从1比9.5跌到8.7,有一度还跌到8.2。章女士表示,她做梦都没想到英国会脱欧,英镑大跌让她郁闷了很久,因为她购房用的英镑平均是以1比9.5的汇率兑换的。“当时看着英镑一天天下跌真的很慌,不过现在好多了,市场对于脱欧已经消化的差不多了,英镑对人民币也涨回到快1比9了。”她说道。

傅士鹏也对记者表示,当前伦敦地产进入了成熟期,不像在脱欧之前闭着眼睛买什么房子都可以赚钱。

皮耶斯表示,如果英国真的最后选择“硬脱欧”,短期内毫无疑问会对英镑和楼市造成负面影响,但从中长期看,一切都会过去。而且英镑下跌对于楼市来说并非是件坏事,“廉价”的英镑能够吸引大量来自亚洲,特别是中国的投资者。

章女士认为,脱欧不会对伦敦的世界金融中心地位造成实质性影响。虽然有一些银行宣布搬去法兰克福,但法兰克福仅70万人口,和拥有800万人口的伦敦不具可比性。

除了脱欧,限购政策也抑制了房价的上涨。据英媒报道,伦敦住宅供不应求的问题由来已久,为了保证当地居民的可以有房可住,今年2月初,伦敦市长萨迪克·汗(Sadiq Khan)宣布最早于今年夏天引入 “买房优先权计划”(First Dibs)。根据该项计划,伦敦地区价格低于35万英镑的新建房屋,英国本地购房者将拥有优先购买权,而海外买家则面临3个月的限售期。

据英国媒体报道,伦敦房产61%的海外买家来自亚洲地区,比如中国香港占比28%、新加坡20.1%、马来西亚7.1%、中国内地5.4%。

皮耶斯告诉记者,伦敦市长的实际权力十分有限。政府很难和伦敦众多开发商在房屋限购方面达成一致协议。在伦敦开发房产是一项非常昂贵的工程,许多英国居民都需要通过贷款购房,而银行只会在房屋建筑完成前6个月之内才提供贷款。对于开发商来说,建房通常需要3~5年时间,为了保证项目的开支,他们必须拥有足够的流动资金,而获得资金的方法之一就是在把房产投入当地市场之前,先把期房卖给海外买家,以期获得资金回流。

他说:“如果海外买家被严格限购,那么很多伦敦房产开发项目将无法持续下去。所以我并不认为市长提出的限购政策可行。”

傅士鹏也认为目前的限购计划影响有限,不会给市场带来太大冲击,但不排除市长未来继续加码,所以需要密切保持关注。

此外,加息也是当前的利空因素之一。瑞银房地产专家休斯(William Hughes)表示,“当实际利率上升时,房地产会发生什么? 最直接的形式就是价格下跌。”

受美联储进入加息通道影响,2017年11月英国央行十年间首度加息,今年8月再度加息,并暗示今年晚些时候货币政策可能会再次收紧,对楼市造成了进一步的压力。

章女士对记者说,她目前每套房的房贷利率在2%~4%之间,利率会随着英国央行的加息而上升。她表示加息肯定会带来一些负面影响,但还不至于给她带来还贷压力。由于她投资的全部是二手房,租售比较高,每年税前的租金收益超过6%,暂时还无需担心还贷问题。如果将来有一天贷款利息超过了租金收益,“那我可能不得不做出一些调整。”

伦敦每月租金变化指数(来源:路透社)

伦敦每月租金变化指数(来源:路透社)

伦敦之外也有商机

全英房屋贷款协会数据显示,自1973年英国加入欧盟(当时为欧共体)以来,伦敦平均房价从不到1.3万英镑上涨到约47.4万英镑,增长了36倍。上一次大幅调整是在2008年金融危机期间,但自2009年,英国经济触底反弹以来几乎又翻了一番。如果从长远来看,伦敦房产作为全球富豪最热衷的资金避风港之一,表现可谓十分亮眼。

当皮耶斯被问及现在是否是合适的投资时机时,他说道:“没人能够准确预测短期的价格走势。我可能不会声称,现在就是市场的底部,但只要不发生重大的金融危机,我相信,我们已经离底部不远了。”他表示,伦敦房价当前正处于调整周期,未来两年上涨的空间不大。但开发商也意识到了这点,所以短期内他们不会急于开发新项目。这就意味着未来3~5年内,伦敦房市供应不足的情况将会加剧。伦敦对地产开发的限制十分严格,城市中许多绿化带都被禁止用于开发房产。伦敦房产的新建速度无法满足市场的需求,这一切都给未来房价上涨提供了动力。

“最多两年后,房价就会重拾上涨趋势,”皮耶斯用十分肯定的语气告诉记者。他认为就当前而言,投资伦敦肯辛顿地区的二手房是个不错的选择,“那里房源十分短缺”。而伦敦之外的城市,像利物浦、曼彻斯特、剑桥、牛津,都在加快城市建设,“由于当地房价相对较低,现在是很好的投资机会。”据海外房产投资网站居外网的统计,除了伦敦之外,中国买家最爱在曼彻斯特和利物浦买房。

傅士鹏也表示,未来房价的趋势很大一部分跟人口流入有关。伦敦从人口结构上来讲是一个非常年轻的城市,是欧洲地区人均年龄最小的大都市,这和英国高质量的教育水平息息相关,也对房价构成了一定的支撑。

据英国房地产咨询公司仲量联行6月中发布的研究报告预测:未来5年(2018~2022年),伦敦中心地区房价预计上扬9.8%,而租金方面,同期预计上涨8.8%。

虽然当前情况并不乐观,但章女士并不着急。她表示,没有想过要把伦敦的房子卖掉去投资英国的二线城市,因为伦敦人口多,租房市场供不应求,不用担心房屋空置。未来5年内不会考虑卖掉手头的房产,她相信伦敦房市很快就会进入新一轮的上涨期。

汪瑞杰 本文来源:第一财经日报 责任编辑:汪瑞杰_NO7469

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